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© SAVINO Gestioni Immobiliari di Marco Savino p.i. 01211590326

  1. Coronavirus, affitti a rischio: i giudici valutano l’«impossibilità sopravvenuta»- Volendo considerare la posizione dei conduttori di immobili ad uso diverso, che chiedono la riduzione del canone a seguito della situazione determinata dalle misure assunte per contrastare l'epidemia di Coronavirus, si possono ipotizzare le seguenti soluzioni giuridiche nessuna delle quali, tuttavia, potrebbe soddisfare appieno l'aspettativa del conduttore in relazione alla prosecuzione dell'attività: 1) la prima è prevista dall'art. 27 della L. 392/78 per cui, per gravi motivi, il conduttore può recedere con preavviso di 6 mesi (soluzione che, se percorribile, comporterebbe, comunque, la cessazione dell'attività cosa, evidentemente, non gradita nell'aspettativa che la crisi da Coronavirus possa essere superata. Inoltre, bisognerebbe pur sempre valutare che si tratta, quantomeno al momento, di una situazione temporale, come tale non definitiva che potrebbe anche concludersi nell'arco di qualche settimana. Tra l'altro il canone per il semestre dovrebbe rimanere quello contrattuale); 2) l'altra ipotesi è quella della “impossibilità parziale sopravvenuta” come prevista dall'art. 1464 cc. Quella disposizione, infatti, prevede la possibilità della riduzione della prestazione (canone). Bisognerebbe, tuttavia, considerare la vicenda del Coronavirus come “... prestazione di una parte (locatore) divenuta solo parzialmente impossibile ...”. Quindi ritenendo violato l'obbligo del locatore di consegnare e mantenere il bene in condizione da essere utilizzato secondo l'uso contrattualmente stabilito ai sensi dell'art. 1575 cc. Inoltre, anche qui come sopra, va considerato che la situazione di “impossibilità sopravvenuta parziale”, allo stato non ha le caratteristiche della definitività; 3) la terza ipotesi è quella della “eccessiva onerosità sopravvenuta” ai sensi dell'art. 1467 cc. Tale soluzione, tuttavia, potrebbe determinare solo la pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore (evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi). Ciò sempre che il locatore, di fronte alla richiesta risoluzione, non “offra di modificare equamente le condizioni del contratto.” Anche in questo caso, tuttavia, va considerata: la non definitività della situazione di crisi che determina l'eccessiva onerosità ed il fatto che vi è il rischio di risoluzione del contratto e, pertanto, di cessazione dell'impresa; 4) la quarta ipotesi è quella della impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta (canone) quando la stessa sia divenuta impossibile solo in parte. Ciò ai sensi dell'art. 1258 cc. In questo caso il debitore (conduttore) si libera dall'obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. Anche qui, tuttavia, deve considerarsi che l'impossibilità parziale, allo stato, non è definitiva. Superata l'emergenza, infatti, l'immobile sarà nuovamente e totalmente utilizzabile; 5) a seguito del provvedimento di chiusura delle attività commerciali di cui al Dpcm dell'11 marzo 2020, risulta ammissibile la disposizione relativa alla cosiddetta impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione di cui all'art. 1256 cc. Va considerato, infatti, che il divieto di esercitare l'attività determina l'impossibilità per il conduttore di utilizzare l'immobile, quale prestazione dovuta dalla contro parte (locatore). La mancanza degli incassi determina l'impossibilità di adempiere alla propria obbligazione (canone). Ciò per il tempo per il quale durerà l'emergenza sanitaria. Pertanto, in applicazione della disposizione, il conduttore “non è responsabile del ritardo nell'adempimento”. Si tratta tuttavia di una posticipazione dell'obbligo e non di una sua esclusione. Tale ultima potrà avvenire solo qualora l'impossibilità perduri fino a quando, considerato il rapporto in corso, non vi sia più obbligo a corrispondere la prestazione del canone. Al contrario, dal momento in cui cessi l'impossibilità sia cessata, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni precedenti non corrisposti; 6) l'art. 91 del DL 18/2020 , introduce una disposizione che, evidentemente nell'intenzione del legislatore, è diretta a considerare le conseguenze di un inadempimento qualora le stesse derivino dal “... rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto ...” precisando che tale situazione “ ... è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 (responsabilità del debitore) e 1223 (risarcimento del danno) c.c. ...” e ciò in relazione a “... eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti.”. A ben vedere, tuttavia, tale disposizione ha un mero ed esclusivo valore rafforzativo e confermativo, delle disposizioni dell'ordinamento che lo stesso art. 1218 richiama direttamente. Si tratta proprio delle disposizioni di cui agli artt. 1256 c.c. (impossibilità definitiva o temporanea) e 1258 c.c. (impossibilità parziale) che abbiamo considerato ai precedenti punti 4 e 5 e che determinano le conseguenze tutte lì esposte. Ciò sia in relazione all'argomento che qui ci occupa relativo al pagamento del canone, sia in ordine a tutte le diverse e variegate possibilità di “inadempimento” che derivino dal rispetto delle disposizioni limitative che l'emergenza sanitaria ha imposto. In conclusione, salve tutte le riserve ed indicazioni date, appare difficile sostenere il diritto del conduttore ad un'automatica riduzione del canone. A questo punto, pertanto, qualora si voglia perseguire quel risultato non rimarrà che: a. chiedere, per le vie ordinarie, la riduzione del canone quantomeno per il periodo di crisi e concordare ciò in via amichevole e transattiva con il locatore; b. nel caso di rifiuto del locatore (mantenendo il pagamento del canone vigente ad evitare eccezioni di risoluzione del contratto), il conduttore potrà convocare lo stesso in mediazione. Trattandosi di una possibile controversia di tipo locativo, infatti, prima dell'eventuale giudizio è obbligatorio esperire tale procedimento come previsto dal D.Lvo 28/10; c. nel caso di fallimento della mediazione, non rimane che la via giudiziale sostenendo una delle ipotesi formulate in precedenza quale quella della impossibilità parziale sopravvenuta o le altre indicate.
(Ladislao Kowalski, Il Sole 24ORE – Estratto da “Quotidiano del Condominio” 19 marzo 2020)  Provalo Ora!
  2. Rogiti, mutui, affitti e cantieri congelati - La casa paga già il conto dell’epidemia La casa comincia a pagare il conto del coronavirus. La serrata imposta dall’epidemia si fa sentire su un settore da cui dipendono un quinto del Pil e mezzo milione di addetti. I punti di sofferenza più acuta per ora sono le compravendite, i mutui, gli affitti brevi, le locazioni dei negozi e i cantieri. Come ad agosto In questi giorni le agenzie immobiliari sono chiuse per decreto (il Dpcm 11 marzo), le visite e i sopralluoghi annullati. «I periti si muovono seguendo rigidi protocolli e solo se l’istruttoria viene dichiarata indifferibile dalle banche», fa sapere Daniela Percoco di Crif real estate services. Gli istituti di credito a loro volta non sono aperti al pubblico e smaltiscono solo le pratiche urgenti. I notai, per legge, sono operativi, ma le segreterie dei Registri immobiliari lavorano a singhiozzo. (...) Sono saltate anche molte trattative ben avviate. (..). Alcune con il mutuo già “prenotato”. «C’è chi interrompe la stipula perché rinuncia - afferma Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline -, chi non vuole più vendere e chi non garantisce più le condizioni di solvibilità iniziali». Lo smart working e internet permettono agli agenti di portare avanti le attività ordinarie e qualche visita virtuale. Ma l’effetto è marginale. «Molte attività da remoto non sono fattibili - afferma Gian Battista Baccarini, presidente di Fiaip - e per tante agenzie la maggior parte dei ricavi arrivavano dalle locazioni brevi. Gli incarichi di vendita acquisiti, invece, sono di fatto sospesi». La consulta che rappresenta gli agenti ha chiesto ai cinque principali portali immobiliari di sospendere i pagamenti delle commissioni sugli annunci online. Casa.it e Immobiliare.it si sono detti disponibili a valutare, caso per caso, le situazioni di difficoltà. Bye bye Italia Pur tra le polemiche per lo spopolamento dei centri storici, il boom degli affitti brevi e turistici era arrivato a fatturare 11 miliardi l’anno. Secondo Scenari immobiliari, però, la primavera – che vale 2 miliardi – è ormai andata in fumo e stanno già arrivando le disdette per i mesi estivi, cui sono legati 5 miliardi. (...) I negozi chiusi La serrata ha mandato in affanno i negozianti, già provati dalla concorrenza dello shopping online. «Senza incassi gli esercenti non ce la faranno a pagare già questo mese – afferma Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – e anche i centri commerciali andranno presto in sofferenza». Previsione su cui concorda Luca Dondi, Ad di Nomisma: «Molti negozi di prossimità potrebbero non superare la crisi. E le richieste di rinegoziazione e dilazione possono mandare in crisi le società di gestione delle strutture». C’è un problema di liquidità, insomma, che non viene risolto dal tax credit per i negozi dal decreto “cura Italia” (...). Il rischio è un boom della morosità, contro cui Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, chiede interventi coordinati: «Vorremmo vedere estesa alle locazioni commerciali in essere la regola introdotta dal 2020 per l’abitativo, che esclude il pagamento delle imposte sui canoni non incassati». Poi, però, secondo Confedilizia serviranno altre misure, «come l’estensione della cedolare secca agli affitti dei negozi esistenti e più flessibilità alla legge del 1978 per aiutare le parti a trovare un’intesa che salvi il contratto». Ancora parziali, anche sul fronte casa, gli interventi del decreto, con lo stop all’esecuzione degli sfratti fino al 30 giugno e la moratoria sui mutui prima casa. L’orizzonte per ripartire (...) «Siamo all’inizio di un processo di indebolimento», avverte Dondi di Nomisma, con riflessi sui prezzi che non saranno compensati dalla domanda di investimento. Per Breglia di Scenari Immobiliari, però, «la quarantena tra le mura domestiche spingerà molti italiani a riconsiderare la casa come un bene rifugio su cui investire».) accade anche i tassi del mercato obbligazionario si orientano di conseguenza, scendendo. Non a caso i rendimenti del Bund tedesco sono sprofondati, nella distanza a 10 anni, fino a un minimo di -0,82%. A ruota gli indici Eurirs – tassi interbancari che attualizzano ad oggi quale sarà il costo del denaro nei prossimi anni – sono caduti sottozero su molte scadenze. Comprese quelle da 10 a 30 anni che interessano da vicino i mutuatari. Perché è bene ricordarlo il livello di interesse di un mutuo a tasso fisso si ottiene sommando lo spread (stabilito dalla banca in funzione della propria politica commerciale) all’indice Eurirs della durata corrispondente a quella del mutuo. Da inizio anno gli Eurirs sono caduti con una velocità mai vista prima d’ora. Il tasso a 10 anni è passato da 0,2% a -0,13% - con una punta a -0,32% datata 9 marzo – arretrando di oltre 30 punti base. Il tasso a 15 anni è sceso di 46 punti, il 20 anni di 56 fino al 30 anni che è arretrato in meno di tre mesi di 73 punti base. Allo stato attuale abbiamo Eurirs sottozero e una curva dei tassi addirittura invertita, perché il 30 anni (che dovrebbe essere più alto secondo la logica del rischio/rendimento in rapporto alla durata) è più basso degli Eurirs che vanno da 15 a 25 anni. La spettacolare caduta degli Eurirs sta in un certo senso sconvolgendo ulteriormente il mercato dei mutui che pare essere andato oltre le leggi della razionalità finanziaria. Finora non era mai accaduto che in alcuni casi le offerte a tasso fisso costassero in partenza addirittura meno di analoghe offerte a tasso variabile. Invece oggi – in particolare sui mutui con durata a 10 anni – è un dato di fatto. (...) (Vito Lops, Il Sole 24 ORE – Estratto da “L’inchiesta”, 15 marzo 2020) Provalo Ora!